マンションの購入を考えるなら、絶対知っておくべき情報まとめ

マンションの購入を考えるなら、絶対知っておくべき情報まとめ

マンション購入でかかる大まかなお金とは

出典: www.aforadio.com

マイホームを購入するにあたって、インターネットなどで情報の収集や、不動産会社で物件資料を入手したりするかと思います。
資料に書かれている物件価格がそのもの購入する物件の価格なのですが、ここで考えておかなければならないことがあります。

まず、物件を購入しようと決めた場合、自分がいくら出せるのか、ローンは月々いくらで組んで、何年(何十年)で返済するのかをシミュレーションすると思いますが、それ以外に最初にかかる費用として税金や諸費用などが発生します。その諸費用は物件の価格の6~9%くらいかかると考えていたほうがよいでしょう。
従って、物件購入価格の予算を上限までにしておくと、とても厳しい状況となります。
予算立てをするときは諸費用含めて総額で考えておいたほうがいいでしょう。

そこから物件価格の折り合いをつけていかなければなりません。

物件価格も実にさまざまで、中古物件であれば、築年数によっても価格は違ってきますし、最寄り駅からの距離も価格に大きく影響します。また、マンションのグレードが高いものだと、築年数が経過しているものでもやや高めの物件もあります。

市場価格から著しく安い物件も中にはあります。それについては注意が必要です。以前の入居者やオーナーの状況がどうなのか、いわゆる事故物件(自殺や殺人など)かどうかの確認はするべきでしょう。これは宅建業法で説明の義務がある項目なので、きちんと答えてくれるはずです。
ただし、過去を遡って前々回の入居者にトラブルがあった場合などは説明義務はなくなりますので含んでおいたほうがいいですね。

全体のお金の流れとしまして、不動産取得にあたっては購入するときにかかる費用と、購入後にかかってくる固定費用があります。

まず、購入するときに用意しなければならない費用として、頭金と諸費用があります。

出典: gcm.fecam.org.br

頭金とは、物件価格のうち、購入時に現金で支払う金額のことです。よく自己資金○○万円といわれるこのことを頭金といいます。
当然、頭金が多いほど月々の返済額は少なくなります。理想的なのは物件価格の2割程度の頭金を用意することといわれます。物件価格が5000万円なら、1000万円は頭金を用意していたほうがいいということになりますね。
ただ、そうするといつまでたっても住宅取得が実現しないという方もいるかと思います。最近では頭金0円でも住宅ローンは組むことは可能です。しかし、毎月の返済額に反映してきますのでその点は理解しておきましょう。

・住宅購入に関わる諸費用

頭金以外に、さまざまな初期費用が発生します。どんなお金が必要になるか確認してみましょう。

出典: gruporeviver.com

新築マンション等の購入申し込みのときに不動産会社に支払うお金です。(手付金とは違います)
これについては、申し込みはしたものの撤回したいといった場合は返金されるお金です。
不動産会社によりますが、だいたい2万円~10万円くらいが相場のようです。この費用については中古物件で仲介会社が入る場合は必要がないのがほとんどです。また、新築物件でも必要のない物件もあります。

出典: blog.omie.com.br

売買契約時に売主に支払うお金で、だいたい購入代金の5%~10%程度ですが、売主と買主の合意によって金額は変わってきます。
そして、これは申込証拠金と違って、契約時に支払うもののため、契約締結後の解約は通常の解約扱いとなり、契約破棄をする場合は戻ってこないお金だという認識を持っておきましょう。

出典: www.topticket.jp

売買契約書に印紙を貼るかたちで支払われる税金です。1万円未満は非課税ですが、金額によって印紙税が変わってきます。ちなみに1000万円超~5000万円以下であれば印紙税は2万円、5000万円~1億円以下は6万円です。

出典: realestatewholesaling.info

中古物件などを購入する際に仲介会社に支払う手数料です。金額は売買代金が400万円を超える場合の簡易計算は、

[売買価格]×3.24%+6.48万円=([売買価格]×3%+6万円)×1.08(消費税)です。

出典: kscripts.com

■不動産取得税
不動産を取得した際に一度だけ支払う税金です。

■固定資産税・都市計画税
1月1日の不動産所有者に対してかかる税金です。

■登記費用
不動産登記(所有権の保存または移転など)や、抵当権設定登記に必要な登録免許税などは司法書士にお願いすることになるかと思います。その場合の司法書士に支払う報酬です。

出典: www.bulgarianproperties4all.com

ローン契約をする際の必要なお金は、印紙税とローン借入費用です。

■印紙税
ローン契約書に印紙を貼る形で支払われる税金。契約金額に応じて金額が変わります。

■ローン借入費用
事務手数料、ローン保証料、団体信用生命保険特約料、火災保険料などが必要になります。金額についてはローン商品によって異なります。

その他の費用

物件購入の際の費用やローン契約に関わる費用のほかに見過ごしてはいけない費用があります。

■修繕積立金
新築マンションを購入する際に支払うお金。

■水道負担金
一戸建てを購入する場合、新たに水道を利用する際に必要となる場合があります。自治体によって必要かどうかや金額が変わってきます。

■引越し費用
現在の住まいから新居に引っ越すための費用です。

■家具購入費用
新居購入にあたって新たに家具や家電などを買い替えたり、買い足したりする場合に発生するお金です。

出典: genius.com

ざっと、必要な費用を挙げましたが、いったいいくら準備すればいいのかひとつひとつ計算するとわからなくなってしまいますね。ざっと、目安をあげてみましょう。

一般的に3LDK~4LDKの住宅の購入が多いかと思われますので、その目安としてですが、新築マンションの場合は、物件価格の3%~5%、中古マンション・新築・中古の一戸建ての場合は、物件価格の6%~13%ほどを考えておけばいいでしょう。
4000万円の新築マンションでは、120万円~200万円ということになりますね。ただし、実際の金額は購入物件やローンの借り方によって異なりますので、あくまでも目安として参考にして下さい。

出典: realestatewholesaling.info

物件の購入後はいよいよ住宅ローンの返済が始まります。これは家を買ったあとから返済終了まで毎月支払うお金になります。月々の返済額で生計がたつのかどうかじっくり検討して決めたいものですね。

ちなみに住宅ローンの返済期間は最長35年が一般的です。この範囲内で自分のライフプランに合った期間を選択しましょう。また、返済方法については毎月返済のほか、ボーナス時加算の選択もできるのでこちらもライフプランに合わせて選択しましょう。

また、分譲マンションであれば、住まいの維持費、管理費がかかってきます。

■管理費
管理費というのは、マンションの共用部の清掃や、設備の管理などにあてられるお金です。毎月の金額はマンションによって違いますが、だいたい1万円~2万円台が目安のようです。

■修繕積立金
マンションの大規模修繕に備えて毎月積み立てるお金で、管理費とは別です。
マンションの修繕を行う際に積立金が不足すると、修繕費として一時金が必要となる場合もあります。管理組合に確認しましょう。金額の目安は毎月5000円~1万5000円程度です。修繕という意味合いから築20年以上経過している古い物件は高くなる傾向にあります。

■駐車場代
マンションの場合、駐車場を借りる場合は別に駐車場代が必要となってきます。その他に、専用庭やルーフバルコニーがある物件などはその使用料が必要となる場合もあります。

出典: www.resumopb.com

1月1日現在で土地、家屋、償却資産を所有している人が納める税金です。4月に通知があり、納税は6月(年4回分納可能)です。
新築住宅について長期優良住宅の認定を受ければ5年間の軽減措置がありますが、新築した年の翌年の1月31日までに、申告書にそれを証明する書類を添付して市町村の税務課へ提出する必要があります。

出典: kobe-yakei.com

中古マンションの場合、設備が古かったり、間取りが現在のニーズに即してなかったりすると、リフォームを検討するかと思います。
お風呂やキッチン、トイレなどの水まわりのリフォームの場合、200万~500万円という費用が発生します。
中古物件の購入を検討する場合は、リフォーム費用も予算に入れておきましょう。
やはり、新居に住むなら自分が好きな間取りで内装も自由に変更できるというのが醍醐味ですからね。

マンションの購入を考え始めたら

出典: aokitrader2.com

こちらが得です!というのは正直なところ結論づけができません。というのも、その人のライフスタイルによって大きく変わってくるからです。

例えば、転勤が多い会社に勤務していて家族で引っ越すという場合、賃貸なら気軽に引越しができますが、持ち家の場合は人に貸すのか、また貸さない場合ローンの返済と賃貸の家賃の負担がかかるという心配があります。

また、年代によっても変わってきます。30代独身の方であれば、賃貸だと自分の気に入った街に気に入った物件があれば手軽に引っ越しすることができますが、高齢者の場合、審査が厳しくなり住み替えも難しくなります。

出典: 40life.lucido.jp

居住期間も大きく影響してきます。

長く住むと過程したら賃貸も購入も住まいにかかる費用は変わらなくなります。データでは50年住めば住居費は賃貸より購入のほうが得になるというものもあります。
そして、購入だと住宅ローンを完済したあとは固定資産税と、マンションであれば管理費・修繕積立金しかかからず、家自体は自分の資産となります。
しかし、賃貸ではいくら家賃を払い続けても自分の資産にはなりません。

出典: magazine.ietty.me

また、定年し老後を過ごすことを考えれば、賃貸は住んでいる以上家賃を払い続けなければなりません。
購入だと定年前に住宅ローンを完済していれば、住居費の心配はなく、蓄えは老後の生活費に充てることができます。

そういう観点でみると、若いうちは「賃貸」、老後を考えると「購入」が安心ということになりますね。

また、ひとつ忘れてはならないことは、購入するときはほとんどの方が住宅ローンの契約をすると思いますが、同時に団体信用生命保険(団信)に加入するため、たとえ一家の大黒柱(ローン契約者)が死亡、または高度な障害となった場合、ローンの返済は免除されます。
言い換えれば、ローンの支払いをすることなく住み続けられるということです。これは残された家族にとって安心ですね。賃貸であれば、家賃は払い続けなければなりません。

出典: www.homes.co.jp

・仲介手数料がかからない
・住宅ローンの金利、借入条件が中古よりも有利な場合が多い。
・管理費・修繕積立金がきちんと当初から計画されている。
・最新設備が採用されており、住宅としての品質も高い。
・完成前の場合、建築中の工事状況を確認することができる。
・税制面の優遇措置を受けやすい。

出典: roomclip.jp

・価格が高い。
・マンションの住民についての情報が調べにくい。

出典: toyokeizai.net

・新築に比べると価格が安い。
・新築物件に比べて物件数が多い。
・現物を見て検討できる。
・生活環境や近所付きあいがすでにできあがっており、入居者の様子もわかる。

出典: www.interior-heart.com

・担保力が低い。
・物件の間取りや設備が古く感じられる可能性がある。
・建築年数が古い場合、耐震性の心配がある。

出典: spaceamigos.com

購入時の諸費用は
・新築…物件価格の3%~5%が目安
・中古…物件価格の5%~8%が目安
と言われています。その内訳は契約時の印紙代、登記費用、ローン保証料などです。

中古物件の諸費用が高くなるのは、それに加えて仲介会社に支払う仲介手数料が加算されるためです。新築の場合でも、売主物件ではなく仲介物件だと仲介手数料はかかります。

出典: realestatewholesaling.info

中古住宅だからといって中古住宅用の住宅ローンがあるわけではありません。
新築購入時と同じ住宅ローンを組むことになります。
ただし、新築と中古物件では住宅ローンの減税制度の適用が違ってきます。

住宅ローンの借入期間は、最長35年か、完済年齢が80歳から現在の年齢をひいた年数のどちらか短いほうが借入期間となります。(ただし、金融機関によって変わってきます)
そして、これが中古住宅になると、50-築年数=借入期間も加わります。(金融機関によって変わってきますが最長でも30年というところが多いです)

中古物件は築年数が経過しているため、耐久性の問題などもあり、担保物件としての評価が低くなってしまうケースがあるからで、最長借入期間が15年や20年など、通常よりも短く制限されてしまうのです。

出典: tokyoinspector.com

中古物件で築年数が古いマンションは、修繕積立金に対する考えが定着してなく、新築当時の修繕積立金が安く設定されていたものもあります。そのときは修繕積立金が安いということで販売促進していたのですが、老朽化し、いざ大規模修繕となったときに積立金が足りず入居者が別途一時金を出さないといけないケースが出てきます。

中古マンションを選ぶときは、新築当初からきちんと長期修繕計画が立てられている物件かどうかを見極めることが重要です。

その他の比較ポイント

最近の新築マンションは設備に関しては格段にグレードの高いものがついているところが多いようです。例えば、お風呂がスイッチひとつで沸かせたり、ハンズフリーのインターホンであたり、床暖房、浄水器、ディスポーザーなど。
快適に生活できる設備が整っているので、暮らしが向上します。

また、配管等のメンテナンスやリフォーム等への対応に優れている2重床や2重天井を採用しているマンションも増えてきております。
将来的なリフォームに対応しているので安心して長く住むことができます。

最近の傾向として、ペット飼育可能なマンションもかなり増えてきております。中古マンションでは依然としてペット飼育不可の物件も多いので、将来、ペットを飼う可能性のある場合は選ぶ基準にしておくことも大切です。

マンション購入の流れ

出典: guest-bloggers.com

まず、マンションを購入しようと思ったときにいくら必要なのか資金計画をたてます。その際に物件価格だけではなく、それに付随して必要となる金額をざっと洗い出し、頭金をいくら用意できるのかなどの見積りをたてることから始まります。

予算が決まればそれをベースに物件選びをすることができます。そのためにはまず自分が希望するエリアにどんな物件があって相場はいくらぐらいなのかを把握することが必要になってきます。物件をチェックしているうちにだいたいの相場がわかってくるので自分の条件が固まってきます。

少しずつ条件を細かくしていき、気になる物件はチェックしておきましょう。

出典: batdongsan.com.vn

チェックした物件の問い合わせ先に実際問い合わせてみてましょう。自分がいいと思った物件以外にネットには掲載していない物件の紹介を受けることもあります。
新築マンションならばモデルルームに行ってみるのもいいでしょう。気になる物件は資料でみるより、現地に足を運び実際にみてみましょう。実際みてみると、資料上で描いたものとは全然違う場合もあります。

出典: www.telegraph.co.uk

物件のセレクトが済んだらいよいよ現地見学です。
事前に不動産会社とアポイントをとって内覧することになると思いますが、その際のポイントは一度に多くの物件を見ないこと。たくさんの物件をみると、あとからどの物件がどんなキッチンだったか、間取りがどうだったかごちゃごちゃになってしまいます。せいぜい3物件くらいがいいようです。
また、内覧したときの時間帯と、別の時間帯では日当り具合はどうなのか、外からでもいいので再度時間をずらして見に行くとよりいいでしょう。

購入申し込み

自分が本当に買いたいと思える物件が決まったら、申し込みをします。申し込みはこの家を買いたいという意思表示と、交渉の始まりです。
新築マンションの場合、「申込証拠金」が必要になる場合もあります。

住宅ローン申し込み

購入の意思が固まったら申し込みと同時に住宅ローンの事前審査を受けます。ここで実際に住宅ローンが組むことができるのかどうかの審査をします。これに通らないと契約には進めません。

出典: fr.depositphotos.com

いよいよ契約です。契約前に重要事項の説明があり、これは宅地建物取引士が行います。
取引士証を提示して有資格者であることを示しての説明となります。

重要事項説明では不動産の法律の専門用語が並ぶため、内容を理解するのは難しい場合も。事前にコピーを受け取り、細かいところまで読んでおきましょう。
不明点があれば、ここで質問し解決するようにしましょう。

重要事項の説明を理解、納得したらいよいよ正式契約になります。契約が成立すればもう後戻りができません。契約後に買い手側の都合で解約する場合は、契約時に支払った手付金は戻ってきません。

代金の支払い・物件の引き渡し

残金決済をします。残金決済とは、購入価格から手付金を引いたすべての金額を支払うことです。残金の支払いが確認されてから、物件の引渡しが行われます。

出典: www.decorablog.com

住宅ローンの決済が終われば、いよいよ念願のマイホームの引き渡しとなります。
住まいの鍵を受け取ると同時に、司法書士によって不動産の所有権移転登記が行われます。(新築の建物の場合は所有権保存登記)
引渡し時にもう一度建物の状態の確認をしましょう。

失敗しないマンション選びのポイント

出典: www.keiyo-m.co.jp

マンションを購入する際に防犯に関することもチェックしておきましょう。
防犯カメラはあるかどうか、オートロックかどうか?たとえオートロックでも裏口や駐車場へ抜けるドアから簡単に出入りできるようなものではオートロックの機能を果たせていません。
また、敷地内の見通しがどうか、死角となる場所があるとNGです。

出典: inhabitat.com

建物の耐震強度については、昭和56年に基準が強化され、より高いレベルの耐震性が義務付けられるようになりました。
そして昭和58年5月31日以降に建てられた建物については、新耐震基準となっています。

一応の基準となりますが、新耐震の建物でも、免震構造や制振構造などの地震対策は法規をギリギリ満たしているもの、耐震性にゆとりをもたせているものと差はあります。
住居性能評価項目の耐震等級をみれば参考になります。耐震等級には1~3まであり、3が最も評価が高い建物ということになります。不動産会社に確認してみましょう。

出典: www.leca.ae

マンションのトラブルでもっとも多いのが騒音トラブルです。人の音に対する感じかたは個人差があり、スリッパのパタパタと歩き回る音さえ気になる人もいます。
そこで問題となるのが、床の工法です。これによって遮音性能が異なってきます。

こちらも基準があり、L-40~L-55までの等級があります。
L-40は走り回る音や飛び跳ねること、椅子の振動音、物の落下音などほとんど聞こえないとなっており、数字があがるにつれうるさく感じる音になります。
新築マンションであればL-45が目安になってきます。

出典: blangua.com

購入しようとするマンションにどういった人たちが住んでいるのかというのは結構重要な要素になってきます。
自分と生活レベルやモラルが著しくかけ離れた人たちと同じマンションであれば、トラブルになる可能性は高いでしょう。

どういうことかといえば、若いひとり暮らしの方が多く、管理組合に参加をしないだとか、収益目的で購入した方が多く賃貸しているため入居者の入れ替わりが激しい。
または、富裕層が多い場合も共用部の改善を提案され修繕積立とは別に臨時の支払いが発生するなど各自の意識差があるマンションであれば住みづらいと思います。

できれば、同じ年代の子どもがいるなど自分と同等の生活環境の方々と一緒のマンションであることが住み心地はよくなります

それを見分ける方法は、専有面積や間取りをみて判断するのがいいでしょう。40平方メートル以下や1LDK以下の間取りが多い物件だと単身者向けに分譲されているマンションだと判断がつきますし、70平方メートル台であればファミリー向けとの判断はつきます。

中古物件だと、エントランスに子供用の乗り物や、三輪車などがおいてあれば子どもがいる世帯が住んでいると判断がつきますね。

出典: suumo.jp

大規模マンションでよくみられるキッズルームや集会場などはマンション内のコミュニケーションをとるのに非常に役立ちますね。子どもが小さいと雨の日など外に出なくてもマンション内で遊ばせられるのでとても便利です。
しかし、喜んでばかりはいられません。
例えば子どもがいない世帯でキッズルームを使用することがなくても、共用施設の維持管理費はマンションの所有者全員で負担しなければなりません。

本当に必要な共用施設であるかどうか、また1戸あたりの負担はどれくらいなのかを確認しましょう。自分にとって全く必要のないもので維持費がかかるということになれば、検討の対象から外れる場合もありますよね。

しかし、皆が集まれる集会場は話し合いの場所となるので、必要な施設といえるでしょう。

出典: www.chintai-n-shinjuku.com

一般的にマンションは南向きが日当りがよく好まれる傾向にあります。しかし、高層マンションの場合、事情が少し変わってきます。

南向きは確かに日当りがよく、暖かいですが、周囲に遮るものがない高層マンションの場合、高層階だと、夏には室内の気温が上昇して、家具や床の日焼けに悩まされるということが起こります。

北向きは日当りがよくないというイメージがありますが、夏は直射日光が当たらないため涼しく快適に過ごせるメリットがあります。また、北向きといえど周囲に遮るものがないので暮らすには十分な陽射しは確保できます。クーラー要らずで南向きより賃料が安く設定されているなら、断然メリットがあるようですね。

新築マンションを選ぶ際のポイント

新築分譲マンションを購入するなら、大手の販売業者の情報はぜひ調べておきたいものです。
知名度の高い大手業者は長く住むには安心できるところが大きいからです。

中古マンションを選ぶ際のポイント

中古マンションを購入するにはほとんど仲介会社を介してになると思います。信頼できる仲介業者であるかどうかがかなり重要になってきます。
物件に熟知した担当者と出会えるかどうかで、物件の満足度は変わってきます。中古物件の場合は目にはみえない部分も多々ありますので、まずはそこから攻めてみましょう。

住宅ローン選びのコツ

出典: prajna-advisors.blogspot.jp

住宅ローンの金利には「固定金利型」と「変動金利型」を中心に、いくつかのタイプが存在します。主なタイプと、それぞれの特徴について見ていきましょう。

■固定金利型

固定金利型の魅力は、長期にわたる返済期間中、金利が一定なので、返済額が変わらないことです。変動金利に比べて、金利は高めに設定されることが多いですが、将来市場全体の金利が高くなってしまっても、現状のままの金利が適用されるため、金融情勢に振り回されることなく、安心して返済ができるのがメリットといえるでしょう。金利が一定なので資金計画が立てやすいというのもメリットです。

■変動金利型

変動型は、借入当初の金利が低いのが魅力です。ただし、借入後、市場金利の動きに合わせ、定期的(半年ごと)に金利が見直されるため、将来的に金利や返済額が上がる可能性があります。返済額は5年に1度見直され、上がる場合は前回の1.25倍を上限とするのが一般的です。変動型を借りる場合は、毎月返済額を少なめにして金利や返済額上昇時に備えるなど、リスクへの備えが必要です。
しかし、市場金利が下がるという可能性もあるわけなので、一概にはリスクばかりではないと言えます。

固定期間とその後の金利タイプを選べる固定期間選択型

5年、10年など借入後一定期間の金利を固定にし、固定期間終了後はその時点の金利が適用され、変動金利と同じく返済中に金利や返済額が変わるタイプ。ただし、次回には前回と異なる金利タイプを選ぶこともできます。固定期間が短いほど金利は低めですが、最近は10年固定の金利を大きく引き下げた商品も登場しています。

出典: www.mancera.org

住宅ローンを決めるときに悩むことはどの銀行にするかではなく、住宅ローンのタイプを変動金利にするか、固定金利にするかだと思います。
そこで考えるのが、どっちが得なのかな?ということだと思いますが、その観点で考えると答えはでません。
なぜなら、変動金利の住宅ローンの総返済額は正確に計算ができないからです。将来の予測は専門家やコラムニストが意見を出していますが、推測にすぎません。

「固定金利型」と「変動金利型」にはそれぞれにメリット・デメリットがあります。自分のライフプラン、借りる時点での金利や将来の景気動向を考慮したうえで選択するようにしましょう。

こちらは住宅ローンシュミレーションです。自身に合ったプランをシュミレーションしてみましょう。

住宅ローンシュミレーション

住宅ローンの種類

出典: aokitrader2.com

■民間融資

住宅ローンといえば一番に想像できるのが各銀行による住宅ローンではないでしょうか。
銀行によってさまざまな商品を取り揃えており、団体信用生命保険料無料、金利変更手数料無料、8疾病保障を無料で付帯するサーピスを提供している商品などあります。

■公的融資

財形貯蓄を行っている人が借りられる財形融資があります。
財形融資は、勤務先で財形貯蓄を1年以上行っていて、残高が50万円以上ある人が利用できる融資です。対象であるかどうかまずは勤務先に確認してみましょう。

■自治体融資

都道府県や市町村が独自の融資制度を行っている場合もあります。内容は各自治体によって異なります。また、制度自体がない自治体もありますので、まずは自宅や勤務先がある自治体に確認してみましょう。

■民間融資と公的融資を合わせた協調融資

変わらない固定低金利が魅力の「フラット35」
住宅金融支援機構と民間金融機関との連携で行われる融資です。借入時に決められた金利がずっと適用される長期固定金利が特徴です。

・住宅購入に関わる諸費用

その他の費用

その他の比較ポイント

購入申し込み

住宅ローン申し込み

代金の支払い・物件の引き渡し

■固定金利型

■変動金利型

固定期間とその後の金利タイプを選べる固定期間選択型

住宅ローンの種類

admin
Posted by

Comments are closed, but trackbacks and pingbacks are open.